上海首次承认高房价

　　《通知》中规定了如下两个重要内容：一是关于非普通住房的定义。只需满足三个条件中的一个，即为非普通住宅。1.住宅小区建筑容积率在1.0以下；2.单套建筑面积在140平方米以上；3.实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以上。并具体对各个区域的高价房做了明确规定，内环线以内的高于17500元／平方米，内环与外环之间的高于10000元／平方米，外环线以外的高于7000元／平方米。此标准，上海市政府将根据市场情况，每半年公布一次。二是自6月1日起，购买非普通住房的，按3%税率征收契税。

　　尤其值得注意的是，政府对各个区域高价房标准的规定。某专家表示：“这是上海市政府首次承认了上海高房价的事实。”而上海市政府之前公布的数据显示，2004年上海楼市均价只有每平方米6385元。

　　在6月1日下午的上海市政府新闻发布会上，新闻发言人焦杨在谈到这个“高房价标准”问题时说：“这反映了本市房地产市场发展的区域特征；另一方面从住房价格的稳定性出发，是按照2004年第二季度到今年第一季度一年的住房实际成交平均价格，并根据国家有关规定，在上述实际成交平均价格的1.2倍基础上，再上浮20%确定的。”

　　在初稿中内环以内的高价房标准为每平方米17000元，低于公布的每平方米17500元的定稿，这说明政府充分考虑了市场的因素。

　　太极拳对组合拳？

　　这一新政另外一个引人注目的地方是，将非普通住宅的契税由1.5%提高到3%.这对投机者是一种颇为严厉的打击。相信这一政策能够有效地抑止境外投机资本。

　　但是，对于上海市政府对调控房价的真正决心，市场一直表示怀疑。

　　政府的态度一贯是保护房地产业发展的。政府的打压不是给行业看的，而是给中央看的。

　　房价的过快上涨表面看来是购房者和开发商的矛盾，其实质是某些地方与中央、消费者的利益冲突。单就此次中央各种政策的“组合拳”而言，如果某些地方政府从内心深处不下决心解决房价过快上涨的问题，也会打“太极拳”来化解“组合拳”。

　　七部委新政中最有效的一招就是“房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。”他说，如果政府真的想调控房价，在房价上涨最快的区域，假定在售楼盘的价格一般在10000元／平方米左右，若在此出让土地的前置条件定为“此地块住宅售价不得超过8000元／平方米”，那么在售的10000元／平方米的价格就很难挺得住，房价肯定下降。

　　但是，包括上海在内几乎所有的地方政府都没有就此提出自己的实施细则。而对于三令五申的要求收回两年以上的闲置土地，各地方政府都没有实质动作。

　　很显然，地方政府都在和中央政府打太极拳，应对中央政府的组合拳。

　　市场渐趋明朗

　　在细则出台两天之后，6月3日，位于外环以外、闵行区的夏朵小城开盘，开发商打出了“挤干水分”的口号，以每平方米5300多元的起价进入市场。据天启机构总经理陈艾立说：“在这个区域这样品质的楼盘，在调控前起码每平方米卖6000元。”记者看到，在售楼现场，这样的价格确实吸引了一定的需求。

　　但是，上海楼市近期的冷清也颇令人担忧。相比3月全市每天可以售出1000套左右的销售业绩，现在每天只能售出2、3百套房子，成交量锐减了70%～80%.记者在上海房地局官方网站上看到，在松江区一个叫做玉乐小区的楼盘共1200套房，自4月16日开盘至6月8日，没有售出一套。一个叫作颐景园的楼盘，平均每天销售一套，在整个松江区域的楼盘销售上已经可以夺冠了。

　　不过，有乐观者认为，这次细则的出台，将有助于市场走势的明朗化。李海林表示：“前一段时间的政策，已经达到中央要求调控的效果了。这次细则比较客观地反映了市场情况。政策明朗了，市场也将会逐渐明朗。”中国指数研究院华东分院副院长陈晟表示：“购房者由此有了心理参考价格，原来刚性的、真实的市场需求，在消化一段时间政策后，就要慢慢恢复了。”

　　政府的这一政策，对普通商品房不同区域肯定有影响。未来同一环线内不同板块的楼盘价格将会不一样。市场经过3～6个月的消化，将会长期平稳下来。

　　不过，资深评论员洪斌则提醒道：“后市判断并不乐观。新政的出台只是上海房价下跌的直接原因。而房价下跌真正的原因，在于供求关系的变化。因为新政的核心是提高了房产的交易成本，如果楼市中的有效购买力足够强，这部分成本会转嫁到购房者的身上，导致房价的进一步上扬。但现在成本上升，房价是在盘整甚至是下降了，这说明市场对目前的价格体系根本就缺乏足够的有效需求。”房价的过快上涨表面看来是购房？