“五·三一”大限，各地细则轮廓渐显。

    上海将用足20%的浮动系数 

    今天，上海“普通住房”如何界定的悬念即将揭晓。根据建设部下发工作时间表指出，5月31日是各地享受优惠政策普通住房的具体标准公布执行的最后期限。  

    5月11日七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，首次提出要“明确享受优惠政策普通住房标准”，对于个人购买非普通住房并转手交易者，征收差额营业税。同时，开列普通住房的三大原则条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。但允许各省、自治区、直辖市根据实际情况，存有20%的上浮余地。而“5月31日前没有对外公布具体标准的地区，即按《通知》规定的三项条件执行，不再上浮。” 

    5月28日，浙江省政府办公厅发出特急通知，公布全省普通住房标准。其中，一度与上海楼市火爆情况不相上下的杭州，细则规定，其市区（不包括萧山、余杭区）普通住房为住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。 

    5月26日，《南京日报》报道，南京市即将出台的配套“细则”中，有两项已基本确定：“普通住宅”的单套建筑面积上限为144平方米，商品房契税征收的“时点”将以购房契约的鉴证日期为准。 

    根据国家政策允许范围，广东或可将享受优惠契税的普通住房单套面积（国家未具体界定为实用面积或建筑面积）扩大到170平方米以内。 

    有关普通住房的上下限，建设部已经规定得很明确，都有了数字上限的硬指标。目前，由于上海楼市在内地市场中的成熟度较高，因此对于“普通住房”的界定，很有可能“合理发挥政策最大化效应”：用足20%浮动系数，接近上限。 

    根据这一系数，普通住房可以放宽到容积率1.2以上、单套建筑面积144平方米以下和实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易的1.44倍以下。 

    如按此假设，除别墅市场因容积率较低，而被列入非普通住宅范围外，市场的主流房型不会产生太大振荡。 

    对细则中涉及的“同级别土地上住房平均交易价格”，希望政策能够给予明确指引。 

    上海的基准地价分为十级，即使是同级别土地上住房平均交易价格，几个月内也可能产生前后较大变化。同级土地房价当前行情如何？以后是否要定期更新？这些都应在近期陆续搞清楚。