2004年4月20日，上海市政府出台“关于预售商品房转让问题的决定”，规定商品房预购人“在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记”。该“决定”即为通常所说的期房限转的政策。
    期房限转政策出台后，由于不具备实际操作的条件，真正意义上的预购商品住房权益转让已经不复存在。然而，在强烈的市场需求下，针对上述政策，出现了为数众多的新型“期房交易”实例，使对其合法性及风险性的探讨成为必要。这些新型的“期房交易”实例，大体上有二种形式：一是买卖双方签订定金协议，约定待出售方的房地产权证(小产证)办出后，双方再签订买卖合同进行交易；二是双方直接签订二手房的《上海市房地产买卖合同》，等到出售方的小产证办出后再到交易中心办理过户手续。上述二种模式中，常附带支付首付款及提前交房等具体环节。由于该交易方式的风险较大，一般有居间公司负责操作。
    从法律效力上讲，对上述交易模式虽然众说不一，但笔者认为新交易模式无疑具备法律依据，是合法有效的。首先，上海市政府的期房限转政策，并没有也不可能否定民事权益转让这一权利本身的合法性，而仅仅从实务操作中通过不配合预告登记，使权益转让不具备可行性；其次，新型的交易模式实质上是附条件(出售方办出小产证之条件)的民事法律行为，符合“民法通则”的相关规定；第三，新的交易模式虽有规避政策之嫌，但该交易本身亦可视为期房限转政策的合理结果之一。这是因为，该交易模式完成时间较长，与出售方小产证办出后立即进行正常的二手房转让的交易相比，在时间没有什么差别。而且，在该交易模式未完成之前是极难再次转让的，并非政府重点打击的“短炒”的行为。
    但是，新交易模式的交易风险之高也是显而易见的，其风险主要来源于房价走势的不确定性。由于该交易历时较长，后期房价可能已显著变化，在签订买卖合同或进行产权过户时，交易一方存在心理上的不平衡，违约可能性极大。从目前的经验上看，房东因房价上升而违约或反价的比例相当高。为此，在新交易模式下如何通过规范交易方式，避免风险，非常重要。
    定金或违约金应当足够高，使违约成本高于违约期得利益，是避免风险的必要前提。没有这样的前提，高风险就不可避免。在此前提下，衡量目前存在的二种交易模式，也各有利弊。买卖双方签订定金协议，待出售方的小产证办出后再行签订买卖合同，并办理交易过户手续，是非常规范的方式。但该方式有一个最大的问题，是定金协议不可能穷尽买卖合同的所有议定条款和操作流程，为一方阻碍合同的签订，或形成有失公平的合同留下隐患。直接签订买卖合同，可在一定程度上避免今后再签买卖合同的上述风险，但由于房东小产证尚未办出，该买卖合同的出售方主体不适格，合同效力存在瑕疵，也不利于保护当事人的利益。
    那么，如何才能更好地避免上述缺陷呢？
    在该操作模式下的实践中，房东往往因为资金需要而决定出售房产，因而要求买方必须支付一定比例的首付款。为此，基于上述交易风险较高的特点，过早地签订定金协议，走小产证办出后签订买卖合同的正常交易方式，尤其是对买方而言，风险过高，其可行性值得商榷。
    在现房阶段，房东已从开发商处收房后，距其小产证办出还有三个月左右的时间，此时的新交易模式的交易风险相对较小。在此条件下，本人建议买卖双方直接签订“买卖合同”，并将买方的首付款与房东的交房互为履行条件，而由居间方保留双方可供交易的材料原件。虽然，房东此时仍不具备签订买卖合同的主体资格，但由于他是房屋的预购权利人和实际占有人，且买卖双方均已部分履行合同义务，当纠纷发生时，房屋的大产证在正常情况下已经存在。故该合同无论在理论上，还是在法院的诉讼实践中，均有充分的理由被认定为有效。
    在这样条件下建立的转让模式，将有利于保护买卖双方合法权益，较好地避免风险和损失。